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特写郭杰群:公募REITs,高楼不能建在沙滩上

   时间:2024-04-18 01:18   来源:证券之星   阅读量:5063   

2024观点年度论坛middot;特写 4月2日入夜,我们与郭杰群小聚。因应当日在2024观点年度论坛演讲和主题讨论会的发言,他继续分享了对国内REITs市场的见解。

这位学者身兼数职,他是麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任,亦担当宁波供应链创新学院院长、教授及博导,也兼任清华大学五道口金融学院绿色金融研究中心研究员,麻省理工学院运输与物流中心研究员等。

郭杰群早年赴美求学,毕业后曾于瑞信、房利美等国际投行、企业任职,回国前最后一份工作是美国对冲基金Zais Group全球投资委员会委员、亚太区总经理。

多年的海外金融行业任职经验,令他有机会深入接触、了解国外REIT数十年历史积累的成熟经验。

2014年归国后,郭杰群一直致力于推动国内资产证券化、REIT市场走上正轨。

资料显示,国内对资产证券化业务的探索始于2004年。当年1月31日,国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》。

翌年,越秀房产信托基金作为首只持有国内资产的REIT产品,在香港成功上市,成为内房对REIT的首次探索。

此后长达十多年时间,国内REIT行业经历了探索、研究、尝试、突破,产品设计也逐步实现脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面,但迟迟未能落地标准REIT产品,反而诞生了别具特色的类REIT,以及近期推出的公募基础设施REIT。

市场普遍认为,个中原因乃由于行业仍然缺乏明确的法律条文来为REIT的发展护航,另外税制方面也存在困难。

直至2020年《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》出台,中国内地公募REITs落地才成为现实。

截至目前,全市场已上市的公募REITs产品已达35只,不过上述相关问题仍有待解决。

在2024观点年度论坛上,郭杰群就指出中国不存在REIT。

他解释称:国内市场上虽然套用了REIT的名字,但是不存在严格意义上法律上的REIT,因为我国对REIT并没有明确的立法,只有一些部门的规章。

另一方面,郭杰群表示,国内也尚未形成明确的税收便利。他提到新加坡的例子,1999年新加坡政府通过了REIT的立法。凯德借机马上推动了新加坡第一个REIT产品,但遭遇投资人的冷淡反应;产品发行失败。为什么投资人不感兴趣呢?原因很简单,因为新加坡虽然有REIT的立法,但在当时对REIT没有税收上的便利。以逐利为目标的投资人在行动上表达了他们的意愿。

他呼吁:REIT是一个金箍棒,具有强大的功能。但是我们今天谈REIT,仅仅是把它当作烧火棒,考虑的只是为单一项目的融资功能,并没有发挥它的精髓。

事实上,在此前的2024年两会上,REIT也成为热门话题,讨论声音也集中在加速专项立法和明确税收优惠等方面。

年度论坛会议结束后,我们邀请郭杰群坐下对话,气氛舒适,但话题不算轻松。

对于国内REIT的问题,他认为根源在于产品定位仍只是一个融资工具,是为了单一项目融资而设,导致产品结构有重大缺陷,普遍来说,是融资主体的融资手段,但目前并不具有投资价值的产品。

郭杰群解释,国内公募基础设施REITs现时分为两类,一类是拥有底层资产的产权类;一类是不拥有产权的经营权类,如高速公路的经营项目。

前者虽然拥有底层资产,但由于多元化程度低、项目数量单一等因素,项目经营绩效可能存在巨大波动,整个产品的估值受到项目经营影响大。例如去年华安张江光大REIT,就受到主要租户哲库科技退租的严重冲击。而经营权类REIT因其本身特点使得其估值趋零。

在另一方面,目前国内经济恢复面临巨大压力,这对REIT市场也不利。这是因为当前产品底层资产单一,扛经营风险弱,整体的预想还在一个困难期。

但更重要的是,在起步阶段将顶层设计做扎实。

郭杰群形象地表示,不能将高楼建在沙滩上。2005年至今已经19年,公募基础设施REIT,虽然不正规,但中国版的REIT已经落地,相关工作的推进迫切需要跟上。

最后的最后,问题还是回归到立法和税收之上。

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